이미 집이 한 채 있는데 새 집을 하나 더 사고 싶다면 주택담보대출을 받을 수 있을까요?
2026년에는 어디에 있는 집을 추가로 사느냐와 기존 집을 처분할 것이냐가 매우 중요합니다.
특히 수도권·규제지역에서는 규제가 강합니다.
핵심부터 보면 다음과 같습니다.
1주택자가 기존주택을 그대로 보유하면서 수도권·규제지역의 추가주택 구입
→ 주택구입 목적 주담대 LTV 0%
2주택 이상 보유자가 수도권·규제지역의 추가주택 구입
→ 주택구입 목적 주담대 LTV 0%
반면 1주택자가 기존주택을 일정 기간 안에 처분하는 조건으로 새 집을 구입한다면 무주택자와 같은 기본 LTV 체계를 적용받을 수 있습니다.
즉 1주택자라고 해서 모두 같은 것이 아닙니다.
기존 집을 유지하느냐
기존 집을 처분하느냐
가 대출 가능 여부를 크게 바꿉니다.
2026년 핵심을 표로 보면
| 상황 | 수도권·규제지역 추가주택 구입 |
|---|---|
| 무주택자 | 일반 LTV 적용 |
| 1주택자 + 기존주택 처분조건 | 무주택자와 같은 체계 |
| 1주택자 + 기존주택 계속 보유 | LTV 0% |
| 2주택 이상 + 추가주택 구입 | LTV 0% |
여기서 LTV 0%란 사실상 해당 주택을 구입하기 위한 금융권 주택담보대출을 이용하기 어렵다는 의미입니다.
→ 주택담보대출 LTV 2026｜규제지역 40%·비규제지역 70% 계산방법
무주택자에게 적용되는 기본 LTV부터 확인하고 싶다면 먼저 LTV 기본 글을 보세요.
1주택자인데 새 집을 사면 무조건 대출이 안 될까?
아닙니다.
가장 중요한 예외가 처분조건부 1주택자입니다.
기존 집을 보유하고 있지만 새 집을 구입하면서 기존 집을 일정 기간 안에 처분하기로 약정한다면 무주택자와 같은 기본 대출체계를 적용받을 수 있습니다.
2025년 강화된 가계대출 규제 이후 수도권·규제지역에서 처분조건부 1주택자의 기존주택 처분기한은
6개월 이내
가 중요한 기준입니다.
따라서
지금 집은 팔고 새 집으로 갈아탄다
는 실수요 목적이라면
기존 집을 그대로 보유하면서 두 번째 집을 산다
는 경우와 대출규제가 완전히 달라집니다.
6개월 안에 집을 팔겠다고 약정하면?
예를 들어 현재 A주택 한 채를 가지고 있다고 하겠습니다.
새로운 B주택을 구입하면서 은행과
A주택을 6개월 이내 처분한다
는 조건으로 주택담보대출 약정을 맺는 경우입니다.
이런 경우에는 처분조건부 1주택자로 취급돼 무주택자와 같은 LTV 체계를 적용받을 수 있습니다.
다만 실제 처분기한의 시작일과 처분완료 기준은 대출약정에서 반드시 확인해야 합니다.
소유권 이전과 대출 실행일이 다를 수 있기 때문입니다.
규제지역에서 처분조건부 1주택자는 LTV 몇 %일까?
현재 규제지역 일반 차주의 주택구입 목적 주담대는 기본적으로
LTV 40%
입니다.
처분조건부 1주택자는 무주택자와 같은 일반차주 체계를 적용받으므로 규제지역에서는 기본적으로 LTV 40%를 출발점으로 보면 됩니다.
예를 들어 규제지역 10억원 주택을 구입한다면
10억원 × 40%
= 4억원
입니다.
다만 이 금액 역시 최종 승인액은 아닙니다.
DSR과 주택가격별 주담대 총액한도를 함께 적용해야 합니다.
→ 규제지역 주택담보대출 2026｜LTV 40%·6억·4억·2억 한도 총정리
규제지역의 LTV와 주택가격별 6억·4억·2억원 총액한도는 별도 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
수도권 비규제지역 처분조건부 1주택자는?
규제지역이 아닌 수도권이라면 일반 무주택자·처분조건부 1주택자의 기본 LTV는
70%
를 기준으로 봅니다.
예를 들어 수도권 비규제지역의 담보가치 6억원 주택이라면
6억원 × 70%
= 4억2천만원
입니다.
그러나 수도권은 주택구입 목적 주담대의 별도 총액한도와 DSR 등 다른 규제가 적용될 수 있으므로 4억2천만원이 실제 최종 대출액이라는 뜻은 아닙니다.
기존 집을 안 팔면 어떻게 될까?
수도권·규제지역에서는 상황이 크게 달라집니다.
1주택자가 기존주택을 그대로 유지하면서 추가주택을 구입하려는 경우 주택구입 목적 주담대는
LTV 0%
가 적용됩니다.
예를 들어 서울에 집 한 채를 보유한 사람이 기존 집을 그대로 가지고 경기도의 추가 주택을 구입하면서 해당 신규 주택을 담보로 주택구입자금을 빌리려고 하는 경우가 대표적입니다.
새로 살 주택이 수도권에 있다면 추가주택 구입 목적 주담대가 제한될 수 있습니다.
LTV 0%는 무슨 뜻일까?
예를 들어 8억원짜리 아파트를 추가로 산다고 하겠습니다.
일반 LTV가 70%라면 단순 계산으로
5억6천만원
이지만,
추가주택 구입에 LTV 0%가 적용되면
8억원 × 0% = 0원
입니다.
즉 해당 신규주택 구입 목적의 주택담보대출로 매매자금을 마련하는 것이 불가능한 구조입니다.
한도가 조금 줄어드는 것
이 아니라
주택구입 목적 주담대 자체를 제한
하는 강한 규제입니다.
이미 집이 두 채 이상이라면?
수도권·규제지역에서 2주택 이상 보유자가 추가주택을 구입하는 경우에도 주택구입 목적 주담대는 LTV 0%가 적용됩니다.
예를 들어
서울 아파트 1채
경기도 아파트 1채
를 보유한 상태에서 수도권의 세 번째 주택을 구입하려고 한다면 해당 추가주택 구입 목적 주담대를 이용하기 어렵습니다.
다주택자의 수도권 추가주택 구입을 대출로 지원하지 않는 구조라고 이해하면 쉽습니다.
규제지역이 아니어도 수도권이면 0%일 수 있다
매우 중요한 부분입니다.
비규제지역이면 다주택자도 대출되겠지
라고 생각하면 안 됩니다.
현재 추가주택 구입 규제는 단순히 규제지역만 대상으로 하지 않습니다.
수도권 또는 규제지역
이 핵심입니다.
따라서 경기도의 어떤 지역이 비규제지역이라고 해도 수도권에 해당한다면 기존주택을 유지하는 1주택자나 2주택 이상 보유자의 추가주택 구입 목적 주담대가 LTV 0%로 제한될 수 있습니다.
지방 비규제지역이라면?
수도권도 아니고 규제지역도 아닌 지방 비규제지역은 수도권·규제지역에 적용되는 추가주택 구입 목적 LTV 0% 조치의 대상과 다르게 봅니다.
이 경우 다주택자의 비규제지역 주택구입 목적 주담대에 적용되는 기존 LTV 체계가 남아 있어 일반적으로
최대 60%
수준을 기준으로 검토할 수 있습니다.
예를 들어 지방 비규제지역에서 5억원 주택을 추가로 구입하면서 LTV 60%가 적용된다면 단순 계산은
5억원 × 60%
= 3억원
입니다.
다만 실제 대출 여부와 비율은 금융회사, 차주조건, DSR 및 당시 적용되는 최신 규정을 다시 확인해야 합니다.
수도권과 지방이 왜 이렇게 다를까?
최근 주택담보대출 규제는 수도권의 주택가격과 가계대출 증가를 억제하는 데 초점을 두고 강화됐습니다.
그래서 같은 비규제지역이라도
수도권 비규제지역
과
지방 비규제지역
을 똑같이 보면 안 됩니다.
예를 들어 다주택자의 추가주택 구입이라면 수도권에서는 LTV 0%가 적용될 수 있지만 지방 비규제지역에서는 다른 기준을 적용할 수 있습니다.
따라서 검색할 때 단순히
비규제지역 LTV
만 볼 것이 아니라
수도권인지 지방인지
까지 함께 확인해야 합니다.
기존 집을 팔기로 했다가 6개월 안에 못 팔면?
처분조건부 대출이라면 매우 중요한 문제입니다.
처분 약정은 단순한 계획이 아니라 대출조건입니다.
정해진 기간 안에 기존주택 처분의무를 이행하지 못하면 약정 위반에 따른 조치가 발생할 수 있습니다.
구체적인 불이익은 대출계약과 금융회사 기준에 따라 확인해야 하지만 대출회수나 향후 주택관련 대출 제한 등의 문제가 생길 수 있으므로 가볍게 생각해서는 안 됩니다.
따라서 새 집을 계약할 때는 기존주택이 실제 6개월 안에 매도될 가능성까지 고려해야 합니다.
집이 안 팔릴 가능성이 있다면?
예를 들어 기존 집의 시세가 7억원인데 빨리 팔기 위해서는 6억5천만원까지 내려야 할 가능성이 있다고 하겠습니다.
새 집의 자금계획을 기존 집이 반드시 7억원에 매도된다는 전제로 세우면 위험합니다.
처분조건부 주담대를 이용한다면
현실적인 매도가격
매도까지 걸릴 가능성이 있는 기간
새 집 잔금일
을 함께 봐야 합니다.
대출규제뿐 아니라 실제 현금흐름 문제이기도 합니다.
기존주택을 먼저 팔고 새 집을 사면?
기존주택 처분을 완료해 실제 무주택 상태가 된 뒤 새 주택을 구입한다면 처분조건 약정 문제는 훨씬 단순해질 수 있습니다.
하지만 실제 부동산 거래에서는 매도와 매수의 잔금일을 맞추기가 쉽지 않을 수 있습니다.
그래서 기존주택을 보유한 상태에서 새 주택 계약을 하고 처분조건부 주담대를 이용하는 수요가 생깁니다.
기존 집을 전세 주고 새 집으로 가면?
기존주택을 처분하지 않는다면 처분조건부 1주택자가 아닙니다.
수도권·규제지역의 새 주택을 구입하기 위해 주택구입 목적 주담대를 받는 경우에는 추가주택 구입 규제에 걸릴 수 있습니다.
즉
기존 집은 전세를 놓고
새 집은 주담대를 받아 산다
는 계획은 현재 수도권·규제지역에서는 과거보다 훨씬 어려워졌습니다.
기존 집에 주담대가 없어도 마찬가지일까?
핵심은 기존주택에 대출이 있느냐보다 주택을 보유하고 있느냐입니다.
기존 집을 현금으로 샀고 주택담보대출이 전혀 없어도 해당 주택을 계속 보유하면서 수도권·규제지역의 추가주택을 구입한다면 추가주택 주담대 제한을 확인해야 합니다.
즉
기존 집에 빚이 없다
와
무주택자다
는 완전히 다른 개념입니다.
배우자가 집을 가지고 있으면?
주택 보유수는 대출규정에서 세대기준 등이 영향을 줄 수 있습니다.
본인 명의의 주택이 없더라도 배우자가 주택을 가지고 있다면 단순히 자신을 무주택자로 생각하면 안 됩니다.
금융회사에서 대출을 심사할 때 인정하는 주택보유수 기준을 확인해야 합니다.
특히 부부가 각각 주택을 보유하고 있거나 공동명의 주택이 있다면 신청 전에 확인하는 것이 좋습니다.
공동명의 집도 주택수에 들어갈까?
공동명의라고 해서 주택보유 사실이 없어지는 것은 아닙니다.
부부 공동명의나 다른 가족과 지분을 나눠 가진 주택이 있는 경우에도 실제 주택보유 여부와 대출규정 적용을 확인해야 합니다.
지분율과 취득경위 등에 따라 세부판정이 필요할 수 있으므로 단순히
내가 100% 소유한 집이 아니니까 괜찮다
고 생각하면 안 됩니다.
분양권이나 입주권은 어떻게 볼까?
주택수 판정에서는 실제 등기된 완성주택뿐 아니라 분양권·입주권 등도 대출규정에 따라 영향을 줄 수 있습니다.
특히 새 아파트를 분양받은 뒤 다른 주택을 구입하거나 잔금대출을 받는 경우에는 주택보유수 판정시점이 중요할 수 있습니다.
따라서 분양권이나 입주권을 가지고 있다면 금융회사에 현재 주택수로 어떻게 판단되는지 확인하는 것이 안전합니다.
다주택자가 현금으로 추가주택을 사는 것도 금지될까?
LTV 0%는 주택구입 목적 주택담보대출에 관한 금융규제입니다.
따라서 자신의 자금만으로 주택을 구입하는 행위 자체를 LTV가 금지하는 것은 아닙니다.
다만 주택 취득에는 세금과 다른 부동산 규제가 별도로 적용될 수 있습니다.
즉
집을 살 수 없다
가 아니라
그 집을 사기 위한 주담대를 이용하기 어렵다
로 이해하는 것이 정확합니다.
다른 집을 담보로 돈을 빌려 추가주택을 살 수 있을까?
이 부분은 조심해야 합니다.
기존 보유주택을 담보로 생활안정자금 등의 명목으로 대출받아 실제로 추가주택 구입자금에 사용하는 것은 대출목적과 약정에 문제가 생길 수 있습니다.
수도권·규제지역에서는 생활안정자금 목적 주담대 자체에도 별도 한도가 적용됩니다.
따라서 추가주택 구입을 위해 다른 목적의 담보대출을 우회적으로 사용하는 방식으로 접근해서는 안 됩니다.
→ 생활안정자금 주택담보대출 2026｜1주택자 1억원·다주택자 제한 조건
현재 보유한 집을 담보로 생활자금을 빌리는 경우에는 추가주택 구입대출과 다른 별도의 규정이 적용됩니다.
1주택자의 생활안정자금 대출은 추가주택 구입과 다르다
예를 들어 현재 집 한 채를 가지고 있고 새 집을 사는 것이 아니라
병원비,
교육비,
생활비,
기존 부채 정리
등을 위해 현재 집을 담보로 돈을 빌리는 것은 주택구입 목적 주담대와 검색의도가 다릅니다.
따라서 추가주택 구입 LTV 0% 규정과 생활안정자금 주담대 한도를 같은 규정으로 생각해서는 안 됩니다.
2주택 이상이면 생활안정자금도 제한이 강하다
수도권·규제지역 내 주택을 2채 이상 보유한 차주는 보유주택을 담보로 하는 생활안정자금 목적 주담대도 제한이 강합니다.
따라서
새 집 구입대출이 안 되니 기존 집 담보대출을 받으면 되겠지
라고 단순하게 생각해서는 안 됩니다.
대출목적에 따라 별도 규제가 존재합니다.
주택가격별 6억·4억·2억원 한도도 적용될까?
수도권·규제지역에서 처분조건부 1주택자가 주택구입 목적 주담대를 이용한다면 LTV뿐 아니라 주택가격에 따른 총액한도도 함께 확인해야 합니다.
예를 들어 새 주택가격이 20억원이라면 일반 LTV를 계산해서 8억원이 나온다고 해도 15억원 초과~25억원 이하 주택의 주택구입 목적 주담대 총액한도가 4억원이라면 그 한도를 넘을 수 없습니다.
즉 처분조건부라고 해서 다른 주담대 규제까지 없어지는 것은 아닙니다.
→ 주택담보대출 한도 계산기 2026｜집값·LTV·DSR·6억·4억·2억 한번에 계산
처분조건부로 새 집을 구입한다면 LTV와 주택가격별 총액한도, DSR을 함께 입력해 실제 예상한도를 계산해볼 수 있습니다.
DSR도 그대로 본다
기존 집을 6개월 안에 처분한다고 해서 DSR이 사라지는 것도 아닙니다.
새 대출을 심사할 때 차주의 기존 부채와 연소득을 기준으로 상환능력을 확인합니다.
특히 기존 주택에 주택담보대출이 남아 있는 상태에서 새 집의 주담대를 신청한다면 대출 실행과 기존대출 상환 순서 등에 따라 실제 심사결과가 달라질 수 있습니다.
→ DSR 계산기 2026｜연봉·기존대출 넣으면 대출한도 간편 계산
기존 집 대출이나 신용대출이 있다면 연소득과 기존 원리금을 넣어 DSR상 여력을 먼저 확인해보세요.
갈아타기라면 자금계획을 이렇게 본다
예를 들어
기존 집 시세 6억원
기존 주담대 2억원
새 집 가격 8억원
이라고 하겠습니다.
기존 집을 팔면 단순하게
6억원 - 기존 대출 2억원
= 약 4억원
의 자금이 남는다고 생각할 수 있습니다.
새 집에 규제지역 일반 LTV 40%가 적용된다면 단순 주담대 한도는
8억원 × 40%
= 3억2천만원
입니다.
그러면
기존 집 매도 후 자금 4억원
새 주담대 3억2천만원
합계 7억2천만원입니다.
새 집 가격 8억원에는 약 8,000만원이 부족합니다.
여기에 취득 관련 비용도 필요합니다.
이런 식으로 기존주택 매도대금과 새 대출을 동시에 계산해야 합니다.
→ 주택담보대출 한도는 어떤 집값으로 계산할까? 2026｜KB시세·매매가·감정가 차이
새 주택의 매매가격과 금융회사가 인정하는 담보가치가 다를 수 있으므로 실제 대출기준 가격도 확인해두는 것이 좋습니다.
기존 집 매도대금은 전부 쓸 수 있을까?
그렇지 않을 수 있습니다.
기존 주택을 매도하면
기존 주담대 상환,
중도상환수수료,
중개보수,
세금,
이사비
등이 발생할 수 있습니다.
따라서
기존 집 매도가격 = 새 집에 사용할 수 있는 현금
으로 보면 안 됩니다.
기존 주택에 남아 있는 대출원금을 먼저 빼고 실제 순현금을 계산해야 합니다.
기존주택 대출을 먼저 갚아야 한다면?
기존 주택을 매도하면서 주담대를 상환할 경우 중도상환수수료가 남아 있을 수 있습니다.
→ 중도상환수수료 계산기 2026｜대출 먼저 갚으면 수수료 얼마?
기존 집 매도와 함께 대출을 조기상환해야 한다면 예상 중도상환수수료도 미리 계산해두는 것이 좋습니다.
새 집 대출금액이 정해지면 월 상환액도 계산한다
갈아타기에서 흔한 실수는
대출이 얼마까지 나오는가
만 보는 것입니다.
예를 들어 새 주담대가 4억원까지 가능하더라도 매월 실제 원리금을 감당할 수 있는지는 별개의 문제입니다.
→ 대출 이자 계산기 2026｜대출금·금리·기간 넣으면 월 상환액 자동계산
새 주택의 예상 주담대와 금리·기간을 넣어 실제 월 상환액과 총이자를 확인해보세요.
집 두 채 중 한 채를 먼저 팔면 다주택 규제가 풀릴까?
주택수를 줄이면 이후 대출심사에서 적용되는 규제가 달라질 수 있습니다.
하지만 중요한 것은 언제 주택수가 줄어든 것으로 인정되는가입니다.
매매계약만 체결한 상태와 소유권 이전이 완료된 상태는 다를 수 있습니다.
따라서 다주택 상태에서 한 채를 매도하고 새로운 주담대를 받으려는 경우에는 금융회사에서 주택수 판정 기준일을 반드시 확인해야 합니다.
1주택자인데 지방에 집을 하나 더 사는 경우
새로 구입할 주택이 수도권 밖의 지방 비규제지역이라면 수도권·규제지역의 추가주택 LTV 0% 조치와는 다른 체계가 적용될 수 있습니다.
따라서
1주택자는 전국 어디서든 두 번째 집 대출이 무조건 0%
라고 이해하면 틀립니다.
핵심은 새로 사는 주택의 위치입니다.
수도권인지,
규제지역인지,
지방 비규제지역인지
먼저 나눠야 합니다.
다주택자인데 지방 비규제지역 주택을 추가 구입한다면?
지방 비규제지역은 다주택자 주택구입 목적 주담대의 기존 비규제지역 LTV 체계를 적용할 여지가 있습니다.
일반적으로 최대 60% 수준을 기준으로 검토할 수 있습니다.
예를 들어 담보가치 4억원에 LTV 60%라면 단순 계산은
2억4천만원
입니다.
다만 실제 대출은 DSR과 금융회사 심사 및 신청 당시 규정을 반드시 다시 확인해야 합니다.
주택 한 채가 지방에 있어도 수도권 추가구입은 제한될까?
수도권의 추가주택 구입규제는 현재 보유주택과 새로 구입하려는 주택의 위치를 함께 확인해야 합니다.
기존주택이 지방에 있다는 이유만으로 수도권 추가주택 구입 목적 주담대를 일반 무주택자처럼 받을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
실제 주택보유수와 추가구입 목적에 따라 대출제한을 확인해야 합니다.
처분조건부 대출 전 반드시 확인할 것
처분조건부 1주택자로 새 집을 사려면 다음을 확인하는 것이 좋습니다.
- 현재 본인의 주택 보유수가 정확히 몇 채인지 확인합니다.
- 새 집이 수도권인지 확인합니다.
- 규제지역인지 확인합니다.
- 기존주택을 실제로 6개월 안에 처분할 수 있는지 판단합니다.
- 새 주택에 적용되는 LTV를 확인합니다.
- 주택가격별 주담대 총액한도를 확인합니다.
- 기존 부채를 포함해 DSR을 계산합니다.
- 기존 집 매도 후 실제 남는 순현금을 계산합니다.
- 새 주담대의 월 원리금을 계산합니다.
- 실제 금융회사에서 처분 약정조건과 대출한도를 확인한 뒤 계약합니다.
1주택자에게 가장 중요한 구분
한 문장으로 정리하면 이렇습니다.
갈아타기냐, 추가보유냐
입니다.
기존주택을 처분하고 새 주택으로 이동하는 갈아타기라면 처분조건부 주담대를 검토할 수 있습니다.
기존주택을 계속 보유하면서 수도권·규제지역에 두 번째 주택을 사는 것이라면 주택구입 목적 주담대가 LTV 0%로 제한될 수 있습니다.
이 둘을 같은 1주택자 대출로 생각하면 자금계획이 완전히 달라집니다.
다주택자에게 가장 중요한 구분
다주택자는
추가주택이 수도권·규제지역인가
를 먼저 봐야 합니다.
수도권·규제지역의 추가주택 구입이라면 LTV 0% 규제가 핵심입니다.
지방 비규제지역은 다른 기준이 적용될 수 있으므로 별도로 확인해야 합니다.
즉
다주택자는 무조건 전국 LTV 0%
라고 단순화해도 안 되고,
비규제지역이면 언제나 대출 가능
이라고 생각해도 안 됩니다.
정리
2026년 1주택자와 다주택자의 추가주택 구입 목적 주택담보대출은 주택 보유수와 새로 구입하는 주택의 위치에 따라 크게 달라집니다.
가장 중요한 기준은 다음과 같습니다.
수도권·규제지역에서
1주택자가 기존주택을 그대로 보유하며 추가주택 구입
→ LTV 0%
2주택 이상 보유자가 추가주택 구입
→ LTV 0%
입니다.
반면 1주택자가 기존주택을 6개월 이내 처분하는 조건으로 새 집을 구입한다면 무주택자와 같은 기본 LTV 체계를 적용받을 수 있습니다.
현재 규제지역 일반 차주의 기본 LTV는 40%, 비규제지역 일반 차주는 70%를 기준으로 봅니다.
또 수도권·규제지역에서는 LTV 외에도
주택가격별 주담대 총액한도,
DSR,
주택 시가,
기존 부채
를 함께 확인해야 합니다.
지방 비규제지역은 수도권·규제지역의 추가주택 LTV 0% 규제와 구분해서 봐야 하며 다주택자의 경우에도 별도의 비규제지역 기준을 적용할 수 있습니다.
따라서 기존 집이 있는 사람이 새 집을 구입할 때 가장 먼저 물어야 할 것은
내가 1주택자인가, 다주택자인가
보다 한 단계 더 구체적인
기존 집을 팔 것인가
새 집이 수도권·규제지역인가
입니다.
이 두 가지가 정해져야 실제 주택담보대출 가능 여부와 자금계획을 제대로 계산할 수 있습니다.