10억원에 아파트를 샀다면 주택담보대출 LTV도 무조건 10억원을 기준으로 계산할까요?
반드시 그렇지는 않습니다.
주택담보대출에서 사용하는 집값은 우리가 매매계약서에 적은 가격과 다를 수 있습니다.
금융회사는 대출심사를 할 때 공신력 있는 시세자료나 감정평가, 자체 담보조사 등을 이용해 주택의 담보가치를 판단합니다.
그래서 실제 매매가격이 10억원이어도 금융회사에서 인정하는 주택가격이 9억5천만원이라면 LTV 계산의 출발점이 달라질 수 있습니다.
또 2026년 수도권·규제지역에서 적용되는 주택가격별 6억원·4억원·2억원 주담대 총액한도 역시 단순 계약가격만 보고 판단해서는 안 됩니다.
따라서 주택담보대출을 계산할 때는 최소한 다음 네 가지를 구분해야 합니다.
실제 매매가격
KB부동산 시세
한국부동산원 가격
감정평가액
입니다.
주택담보대출에서 말하는 ‘집값’은 하나가 아니다
같은 아파트라도 여러 가격이 존재할 수 있습니다.
예를 들어 어떤 아파트의 가격이 다음과 같다고 해보겠습니다.
실제 매매가격 10억원
KB부동산 시세 9억8천만원
한국부동산원 가격 9억7천만원
감정평가액 9억5천만원
공시가격 6억5천만원
입니다.
어떤 숫자를 쓰느냐에 따라 LTV 계산 결과도 달라집니다.
LTV 70%라면
10억원 × 70% = 7억원
9억8천만원 × 70% = 6억8,600만원
9억5천만원 × 70% = 6억6,500만원
입니다.
몇 천만원의 차이가 생길 수 있습니다.
→ 주택담보대출 LTV 2026｜규제지역 40%·비규제지역 70% 계산방법 LTV 자체가 무엇이고 주택가격에 비율을 어떻게 적용하는지 먼저 알고 싶다면 LTV 기본 글을 확인하세요.
KB시세란 무엇일까?
KB부동산에서 제공하는 아파트 등의 시세정보입니다.
주택담보대출을 알아볼 때 사람들이 가장 많이 접하는 숫자 중 하나입니다.
은행 상담에서도 흔히
KB시세가 얼마인가요?
라는 말을 듣습니다.
아파트처럼 거래량이 많고 비교 가능한 사례가 충분한 주택은 공신력 있는 시세자료를 활용하기가 비교적 쉽습니다.
하지만 KB시세가 있다고 해서 모든 금융회사와 모든 대출상품이 반드시 같은 방식으로 KB시세 하나만 적용하는 것은 아닙니다.
KB시세에는 여러 숫자가 보이는데 무엇을 볼까?
KB부동산 화면에서는 일반평균가를 비롯해 여러 가격정보가 표시될 수 있습니다.
2026년 수도권·규제지역의 주택가격별 주담대 총액한도 판단에서는 금융당국이 KB부동산시세의 일반평균가나 한국부동산원 가격 등 공신력 있는 자료를 활용한다고 안내하고 있습니다.
따라서 단순히 KB 화면에서 가장 높은 숫자를 골라
이게 내 대출 기준가격이다
라고 판단하면 안 됩니다.
실제 금융회사가 어떤 시세값을 적용하는지 확인해야 합니다.
한국부동산원 가격은 무엇일까?
한국부동산원이 제공하는 주택가격 자료도 금융권에서 활용될 수 있습니다.
특히 정부 정책이나 금융규제에서 주택 시가를 판단할 때 KB부동산 자료와 함께 공신력 있는 가격자료로 사용될 수 있습니다.
따라서
KB시세가 없으면 대출 자체가 불가능하다
고 생각할 필요는 없습니다.
금융회사와 상품에 따라 다른 공신력 있는 시세자료나 감정평가 등을 활용할 수 있습니다.
매매가격은 무엇일까?
내가 실제로 매도자와 계약한 금액입니다.
예를 들어 계약서에
매매대금 10억원
이라고 적혀 있다면 실제 거래가격은 10억원입니다.
하지만 내가 10억원에 샀다는 사실과 은행이 담보가치를 10억원으로 인정한다는 것은 같은 말이 아닙니다.
특히 주변 시세보다 지나치게 높은 가격으로 계약했다면 금융회사가 계약금액 전체를 그대로 담보가치로 인정하지 않을 수 있습니다.
왜 은행은 매매가격만 믿지 않을까?
은행 입장에서는 대출금을 회수하지 못하는 상황까지 고려해야 합니다.
차주가 대출을 갚지 못하면 담보주택을 처분해 대출금을 회수해야 할 수 있습니다.
따라서
실제로 시장에서 어느 정도 가치가 있는 주택인가
가 중요합니다.
매수자가 10억원에 샀다고 해서 시장가치가 반드시 10억원이라는 보장은 없습니다.
그래서 공신력 있는 시세나 감정평가 등을 이용해 담보가치를 따로 확인합니다.
매매가격이 KB시세보다 높다면?
예를 들어
매매가격 10억원
KB시세 9억원
이라고 하겠습니다.
매수자는
10억원 × LTV 70% = 7억원
이라고 예상할 수 있습니다.
하지만 금융회사에서 인정하는 담보가치가 9억원이라면
9억원 × 70%
= 6억3천만원
입니다.
예상했던 7억원보다
7천만원
이 줄어듭니다.
주택을 계약한 뒤 이 사실을 알게 되면 잔금을 마련하는 데 문제가 생길 수 있습니다.
반대로 매매가격이 시세보다 낮으면?
급매 등으로 시세보다 낮은 가격에 주택을 구입할 수도 있습니다.
예를 들어
KB시세 10억원
실제 매매가격 8억5천만원
이라고 하겠습니다.
이 경우에도 무조건 KB시세 10억원에 LTV를 적용해 높은 대출을 받을 수 있다고 단정하면 안 됩니다.
주택구입자금 대출은 실제 매매가격, 금융회사 담보평가, 금융규제 등을 함께 적용할 수 있습니다.
즉 시세보다 싸게 샀다고 해서 매매대금을 초과하는 식으로 대출을 받을 수 있다고 생각해서는 안 됩니다.
‘담보조사가격’이라는 말도 있다
은행의 대출상품 설명을 보면 담보조사가격이라는 표현을 볼 수 있습니다.
이는 금융회사가 자체 담보평가 기준에 따라 인정한 가격이라고 이해하면 쉽습니다.
따라서 주택담보대출에서는
매매가격
과
담보조사가격
을 구분할 필요가 있습니다.
실제 대출가능금액은 상품에 따라
매매금액,
담보조사가격,
소득기준,
LTV,
DSR
등 여러 기준 가운데 더 낮은 쪽에 의해 제한될 수 있습니다.
감정평가액은 언제 사용할까?
모든 주택에 신뢰할 만한 시세가 존재하는 것은 아닙니다.
아파트는 동일 단지의 비슷한 면적 거래가 많기 때문에 시세를 산정하기 비교적 쉽습니다.
하지만
단독주택,
다가구주택,
거래가 드문 연립·다세대주택,
일부 신축주택
등은 객관적인 시세자료가 충분하지 않을 수 있습니다.
이런 경우 금융회사가 인정하는 감정평가액을 활용할 수 있습니다.
감정가가 매매가격보다 낮을 수도 있다
예를 들어 단독주택을 7억원에 구입했는데 감정평가 결과가 6억원이라고 하겠습니다.
LTV 70%를 단순 적용하면
매매가격 기준은
7억원 × 70% = 4억9천만원
이지만,
감정평가액 6억원 기준이라면
6억원 × 70% = 4억2천만원
입니다.
차이는
7천만원
입니다.
따라서 시세가 명확하지 않은 주택을 구입할 때는 계약 전에 예상 감정가와 대출한도를 확인하는 것이 특히 중요합니다.
감정가가 높으면 그만큼 무조건 더 빌릴 수 있을까?
그렇지 않습니다.
담보가치가 높아져 LTV상 여력이 커질 수는 있지만 실제 주담대에는 다른 규제가 동시에 적용됩니다.
예를 들어
감정가 기준 LTV상 한도 7억원
주택가격별 총액한도 6억원
DSR상 한도 4억원
이라면 실제 대출에서는 4억원이 가장 낮습니다.
따라서 감정가를 높게 받는다고 모든 대출규제를 넘을 수 있는 것은 아닙니다.
공시가격은 왜 실제 집값보다 낮을까?
공시가격은 부동산 세금과 행정 등에 활용되는 가격으로 실제 시장거래가격과 같은 개념이 아닙니다.
그래서 10억원에 거래되는 주택의 공시가격이 훨씬 낮을 수 있습니다.
주택담보대출에서도 공시가격을 활용하는 경우가 있지만 모든 일반 주담대를 단순히 공시가격 × LTV로 계산한다고 보면 안 됩니다.
특히 상품별로 주택가격 판단순서가 다를 수 있습니다.
정책대출은 가격 판단방법이 별도로 정해질 수 있다
디딤돌대출이나 보금자리론 같은 정책모기지는 일반 은행 자체 주담대와 상품기준이 다릅니다.
정책상품은
KB시세,
한국부동산원 시세,
공시가격,
감정평가액,
분양가격
등을 어떤 순서와 조건으로 적용할지 자체 기준을 두기도 합니다.
따라서 일반 은행 주담대에서 적용된 담보가격을 정책대출에서도 그대로 적용한다고 생각하면 안 됩니다.
신축아파트는 KB시세가 없을 수도 있다
새로 입주하는 아파트는 충분한 거래사례가 없어 처음에는 KB시세나 다른 시세자료가 형성되지 않을 수 있습니다.
이 경우 대출상품에 따라
분양가격,
감정평가액,
기타 금융회사 인정가격
등을 이용해 판단할 수 있습니다.
따라서 신축아파트 잔금대출에서는 기존 아파트와 같은 방식으로 단순 KB시세만 찾으면 해결되지 않을 수 있습니다.
분양가 6억원이면 담보가치도 무조건 6억원일까?
반드시 그렇지는 않습니다.
분양가를 주택가격 판단에 이용할 수 있는 상품도 있지만 조건에 따라 감정평가가 필요할 수 있습니다.
특히 정책상품과 일반 금융회사 주담대는 적용방식이 다를 수 있습니다.
따라서
분양가 × LTV
만으로 잔금대출 가능금액을 확정하면 안 됩니다.
주택가격 판단시점도 중요하다
주택가격은 계속 변합니다.
계약할 때 14억8천만원이었던 아파트가 대출 신청시점에는 시세가 15억2천만원이 될 수도 있습니다.
2026년 수도권·규제지역 주택구입 목적 주담대에는 주택가격 구간에 따라
15억원 이하 6억원,
15억원 초과~25억원 이하 4억원,
25억원 초과 2억원
의 총액한도가 적용됩니다.
따라서 가격이 경계선을 넘으면 적용되는 총액한도 구간도 달라질 수 있습니다.
현재 금융권은 이 가격구간을 판단할 때 대출 신청일 기준의 주택가격을 보는 구조입니다.
계약할 때 14억9천만원이었는데 대출할 때 15억원을 넘으면?
이런 경우가 실제 자금계획에서 매우 중요합니다.
계약 당시에는 15억원 이하라고 생각해 주담대 최대 6억원을 예상했더라도 대출 신청시점의 인정 시가가 15억원을 초과한다면 15억원 초과~25억원 이하 구간의 최대 4억원 규정이 적용될 수 있습니다.
단순하게 보면 대출한도 구간이
6억원 → 4억원
으로 2억원 줄어드는 것입니다.
따라서 15억원이나 25억원 경계에 가까운 주택은 계약 전에 더 큰 자금여유를 두는 것이 좋습니다.
→ 규제지역 주택담보대출 2026｜LTV 40%·6억·4억·2억 한도 총정리
수도권·규제지역의 15억·25억원 가격구간별 주담대 한도가 어떻게 달라지는지는 별도 글에서 자세히 확인할 수 있습니다.
25억원 경계도 마찬가지다
대출 신청일 기준 시가가 25억원 이하면 주담대 총액한도 4억원 구간에 들어갈 수 있지만,
25억원을 초과하면
2억원
구간으로 내려갑니다.
따라서 고가주택에서는 시가평가가 몇 천만원 달라지는 것이 실제 대출한도에 수억원의 차이를 만들 수도 있습니다.
주택가격별 6억·4억·2억원 기준에서 어떤 시세를 쓸까?
현재 금융당국은 금융권의 기존 주택가격 시가 산정방식에 따라 판단하도록 하고 있습니다.
대출 신청일을 기준으로
한국부동산원 가격,
KB부동산 시세의 일반평균가
등 공신력 있는 기관의 평가자료를 활용할 수 있습니다.
즉 단순히
계약서에 14억9천만원이라고 적혀 있으니 15억원 이하
라고 판단하면 안 됩니다.
금융회사가 인정하는 시가가 얼마인지 확인해야 합니다.
KB시세와 한국부동산원 가격이 다르면?
실제로 서로 다른 숫자가 나올 수 있습니다.
어떤 가격을 적용할지는 대출 목적과 상품, 금융회사의 주택가격 산정기준에 따라 달라질 수 있습니다.
따라서 인터넷 계산을 할 때는 한쪽 자료를 임의로 골라 확정하는 것보다 은행 상담에서
이번 대출의 주택가격은 어떤 자료를 기준으로 하나요?
라고 묻는 것이 가장 확실합니다.
은행마다 대출한도가 조금씩 다른 이유
같은 집, 같은 사람인데도 금융회사별 예상한도가 완전히 같지 않을 수 있습니다.
그 이유는
담보평가 방식,
인정소득,
금리,
상품 자체 한도,
가산금리,
기존대출 평가,
내부 심사기준
등이 다를 수 있기 때문입니다.
따라서 한 은행에서 4억원이 나온다고 해서 모든 은행이 정확히 4억원을 제시하는 것은 아닙니다.
다만 LTV와 DSR 같은 법적·정책적 규제 상한을 금융회사 자체 판단으로 마음대로 넘어설 수 있는 것은 아닙니다.
KB시세가 같아도 DSR 때문에 사람마다 다르다
예를 들어 같은 10억원 아파트를 사는 두 사람이 있다고 하겠습니다.
둘 다 금융회사가 인정한 담보가치는 동일합니다.
그런데 A씨는
연소득 1억원,
기존 대출 없음
이고,
B씨는
연소득 5,000만원,
신용대출 5,000만원 보유
라고 하겠습니다.
LTV상 한도는 같더라도 DSR상 대출한도는 크게 달라질 수 있습니다.
즉 집값은 같아도 사람의 소득과 부채가 다르면 실제 대출액은 달라집니다.
→ DSR 계산기 2026｜연봉·기존대출 넣으면 대출한도 간편 계산
인정 주택가격을 확인했다면 다음 단계로 연소득과 기존대출을 넣어 DSR상 한도도 확인해보세요.
매매가보다 시세가 낮은 급등지역은 특히 주의
주택가격이 짧은 기간에 빠르게 오른 지역에서는 실거래가격과 시세자료 사이에 차이가 발생할 수 있습니다.
예를 들어 최근 거래는 12억원인데 공신력 있는 시세자료가 아직 11억원 수준이라면 매수자가 예상한 대출금액보다 실제 담보한도가 낮아질 수 있습니다.
따라서 가격이 급격히 움직이는 시기에는 계약 직전에 은행의 예상 담보가격을 확인하는 것이 중요합니다.
급매를 싸게 사는 경우도 별도로 확인한다
반대로 시세 10억원 주택을 급매로 8억원에 구입했다고 하겠습니다.
시세가 10억원이니 7억원까지 빌리면 자기돈 1억원으로 집을 살 수 있겠다
라고 단순 계산해서는 안 됩니다.
주택구입 목적 대출에서는 실제 매매대금과 대출의 관계도 확인되기 때문입니다.
주택구입자금 이상으로 자금을 빌리는 식의 계산은 실제 대출심사와 맞지 않을 수 있습니다.
같은 단지라도 평형별 시세가 다르다
KB시세가 있는 아파트라고 해도 단지 전체에 하나의 가격만 있는 것이 아닙니다.
전용면적,
동,
층,
거래사례
등에 따라 차이가 있을 수 있습니다.
따라서
우리 아파트 단지가 10억원이다
가 아니라 실제로 구입하는 면적과 해당 주택에 금융회사가 적용하는 가격을 확인해야 합니다.
저층이나 특수물건은 달라질 수 있다
아파트 저층이나 구조가 특이한 세대, 거래사례가 부족한 주택 등은 일반적인 시세와 금융회사 담보평가가 다를 수 있습니다.
또 권리관계가 복잡하거나 정상적인 매매가 어려운 주택은 단순 시세만으로 대출한도가 결정되지 않을 수 있습니다.
따라서 특수한 주택일수록 인터넷 계산보다 금융회사의 사전 담보평가가 중요합니다.
세입자가 있다면 담보가치만 보면 안 된다
임차인이 있는 주택은 임차보증금과 우선변제권 등이 실제 대출 가능금액에 영향을 줄 수 있습니다.
예를 들어 주택가치가 8억원이고 LTV상 5억원의 여력이 있다고 해도 세입자의 보증금이 상당하면 금융회사가 실제로 취급할 수 있는 금액이 줄어들 수 있습니다.
특히 다가구주택은 임차인이 여러 명일 수 있어 아파트보다 계산이 복잡할 수 있습니다.
방공제라는 말은 무엇일까?
주택담보대출을 알아보다 보면 방공제 또는 소액임차보증금 공제라는 말을 들을 수 있습니다.
집이 경매 등으로 넘어갔을 때 일정 요건을 갖춘 소액임차인이 다른 권리자보다 우선적으로 보호받는 금액을 금융회사가 고려하는 것입니다.
이 때문에 LTV 계산상 금액보다 실제 대출가능금액이 줄어들 수 있습니다.
다만 상품과 보증 활용 여부 등에 따라 실제 적용방법이 달라질 수 있으므로 은행에서 확인해야 합니다.
내가 직접 LTV를 계산할 때는 어떤 가격을 넣을까?
주택을 알아보는 초기 단계라면 공신력 있는 시세를 이용해 대략 계산할 수 있습니다.
하지만 계약 직전이라면 금융회사에서
이 주택의 인정 담보가액을 얼마로 보나요?
라고 확인한 숫자를 이용하는 것이 가장 좋습니다.
→ LTV 계산기 2026｜집값·담보인정비율 넣으면 주담대 한도 자동계산
금융회사에서 인정하는 예상 주택가격을 확인했다면 그 금액과 적용 LTV를 넣어 담보대출 한도를 바로 계산할 수 있습니다.
예시｜매매가 10억원·은행 인정가 9억원
비규제지역 일반 LTV 70%를 단순 가정하겠습니다.
매수자가 생각한 금액은
10억원 × 70%
= 7억원
입니다.
하지만 은행 인정 담보가치가 9억원이라면
9억원 × 70%
= 6억3천만원
입니다.
차이는 7천만원입니다.
따라서 필요한 자기자금은 예상보다 7천만원 늘어납니다.
여기에 취득비용도 별도입니다.
예시｜매매가 8억원·감정가 7억원
시세가 충분하지 않은 주택이라고 가정하겠습니다.
감정가 7억원에 LTV 70%를 단순 적용하면
4억9천만원
입니다.
매매가격 8억원만 보고 계산한
5억6천만원
보다 7천만원 적습니다.
계약 전에 예상 감정가를 확인해야 하는 이유입니다.
예시｜시세 15억1천만원이면?
수도권·규제지역이고 대출 신청일 기준 인정 시가가 15억1천만원이라고 하겠습니다.
주택가격별 주담대 총액한도는 15억원 초과 구간으로 들어가
최대 4억원
이 됩니다.
계약금액이 14억9천만원이었더라도 대출 신청시점의 적용 시가가 15억원을 초과한다면 자금계획이 달라질 수 있습니다.
계약 전에 은행에 무엇을 물어봐야 할까?
복잡하게 묻지 않아도 됩니다.
아래 다섯 가지만 확인하면 됩니다.
- 이 주택의 현재 인정 담보가액은 얼마인가요?
- 어떤 가격자료를 기준으로 한 것인가요?
- 적용되는 LTV는 몇 %인가요?
- 주택가격별 별도 주담대 총액한도에 걸리나요?
- 제 소득과 기존 부채를 반영하면 실제 예상한도는 얼마인가요?
이 다섯 가지를 확인한 뒤 계약하는 편이 안전합니다.
‘대출상담사가 5억원 나온다’는 말만 믿어도 될까?
사전상담은 자금계획에 도움이 되지만 실제 대출승인과 같은 것은 아닙니다.
대출 신청시점에
주택가격,
금리,
규제,
개인의 부채,
소득,
신용상태
등이 달라질 수 있습니다.
따라서 큰 계약을 하기 전에는 가능한 범위에서 금융회사의 공식적인 예상한도 조회를 받아보는 것이 좋습니다.
주택가격이 바뀌면 월 상환액도 확인해야 한다
담보평가 결과 예상보다 대출이 적게 나오면 자기자금 문제가 생깁니다.
반대로 대출한도가 예상보다 많이 나와도 모두 빌리는 것이 유리한 것은 아닙니다.
대출금액이 커지면 월 원리금과 총이자도 함께 증가합니다.
→ 대출 이자 계산기 2026｜대출금·금리·기간 넣으면 월 상환액 자동계산
실제 예상 주담대 금액을 확인했다면 금리와 기간을 넣어 월 원리금과 전체 이자부담까지 확인하는 것이 좋습니다.
생애최초도 담보가격 기준은 중요하다
생애최초 주택구입자는 일반차주보다 높은 LTV를 적용받을 수 있지만 담보가치 자체를 무시하는 것은 아닙니다.
예를 들어 생애최초 LTV 70%를 적용받더라도 금융회사가 인정하는 주택가격이 예상보다 낮다면 LTV상 대출금액도 감소합니다.
→ 생애최초 주택구입 LTV 2026｜수도권 70%·지방 80%·6개월 전입의무
생애최초라면 주택가격 기준과 함께 지역별 LTV 및 전입조건도 같이 확인하세요.
생활안정자금 대출에서도 담보가치는 중요하다
새 집을 구입하는 대출뿐 아니라 기존주택을 담보로 받는 생활안정자금 주담대에서도 담보가치는 중요한 요소입니다.
수도권·규제지역 1주택자의 생활안정자금 한도가 최대 1억원이라도 담보여력이 부족하면 실제 대출은 1억원보다 적을 수 있습니다.
→ 생활안정자금 주택담보대출 2026｜1주택자 1억원·다주택자 제한 조건
현재 보유한 집으로 생활자금을 마련하려는 경우에는 별도의 생활안정자금 주담대 규정도 함께 확인하세요.
주택가격을 확인하는 가장 현실적인 순서
주택을 사기 전이라면 다음 순서로 확인하면 됩니다.
먼저 실제 매매가격을 확인합니다.
다음으로 KB부동산과 한국부동산원 등 공신력 있는 시세를 확인합니다.
시세가 충분하지 않다면 금융회사가 감정평가를 어떻게 하는지 확인합니다.
그다음 금융회사에서 인정하는 담보가액을 확인합니다.
마지막으로 그 금액에 본인의 LTV를 적용합니다.
그리고 DSR과 별도 주담대 총액한도를 추가로 비교합니다.
인터넷 계산기의 가장 큰 한계
온라인 LTV 계산기는 대부분 사용자가 집값을 직접 입력합니다.
문제는 그 집값을 무엇으로 입력해야 하는지 알려주지 않는 경우가 많다는 것입니다.
10억원에 산 집이라고 10억원을 입력했는데 금융회사가 9억원으로 평가한다면 계산기는 수학적으로는 맞아도 실제 한도는 틀리게 됩니다.
따라서 주담대 계산에서 중요한 것은 계산식보다 입력하는 주택가격이 맞는가입니다.
실제 한도는 결국 가장 낮은 숫자로 결정된다
예를 들어 다음과 같다고 하겠습니다.
은행 인정 주택가격 10억원
LTV 40%
→ 4억원
주택가격별 총액한도
→ 6억원
DSR상 한도
→ 3억5천만원
이면 실제 자금계획에서는
3억5천만원
을 중심으로 봐야 합니다.
반대로 DSR상 8억원이 가능해도 LTV가 4억원이면 4억원에서 제한됩니다.
주담대 계산의 올바른 순서
- 실제 매매가격을 확인합니다.
- KB부동산·한국부동산원 등 공신력 있는 시세를 확인합니다.
- 시세가 없으면 감정평가 등 적용방법을 확인합니다.
- 금융회사가 인정하는 담보가액을 확인합니다.
- 적용 LTV를 확인합니다.
- LTV상 한도를 계산합니다.
- 6억·4억·2억원 등 별도 총액한도를 확인합니다.
- DSR상 한도를 계산합니다.
- 여러 한도 가운데 가장 낮은 금액을 확인합니다.
- 예상 월 원리금과 필요한 자기자금을 계산합니다.
이 순서대로 보면 집값의 70%가 나온다더니 왜 은행에서는 더 적다고 하지?라는 상황을 상당 부분 이해할 수 있습니다.
→ 주택담보대출 한도 계산기 2026｜집값·LTV·DSR·6억·4억·2억 한번에 계산
금융회사가 인정할 예상 주택가격을 확인했다면 그 금액을 넣어 LTV·DSR·주택가격별 총액한도를 한 번에 비교해보세요.
정리
주택담보대출 한도에서 말하는 집값은 단순히 내가 주택을 구입한 매매가격과 같다고 볼 수 없습니다.
금융회사는
KB부동산 시세,
한국부동산원 가격,
감정평가액,
자체 담보조사가격
등 공신력 있는 자료와 내부 기준을 이용해 담보가치를 판단합니다.
아파트처럼 시세자료가 충분한 주택은 공신력 있는 시세를 활용하기 쉽지만 신축주택이나 단독주택처럼 시세가 부족한 경우에는 감정평가 등이 중요해질 수 있습니다.
또 수도권·규제지역에서 적용되는 주택가격별
15억원 이하 6억원
15억원 초과~25억원 이하 4억원
25억원 초과 2억원
의 주담대 최대한도도 대출 신청일 기준의 인정 주택가격을 확인해야 합니다.
따라서 계약서상의 매매가격만 보고
집값 × LTV
를 계산하면 실제 대출금액과 큰 차이가 날 수 있습니다.
가장 안전한 방법은 주택매매계약 전에 금융회사에
이 집의 인정 담보가액이 얼마인지
를 먼저 확인하는 것입니다.
그다음
담보가액 × LTV
를 계산하고,
주택가격별 총액한도와 DSR까지 비교해야 합니다.
결국 주택담보대출에서 중요한 것은
내가 얼마에 샀는가
보다
금융회사가 대출심사에서 얼마짜리 주택으로 인정하는가
입니다.