전세 계약 전 등기부등본 보는 법｜근저당·압류·소유자 확인 순서

전세 계약 전에는 계약금 지급 직전, 계약서 작성 직전, 잔금 송금 직전에 등기사항증명서(흔히 등기부등본)를 다시 확인해야 합니다. 소유자·압류·근저당·신탁 여부가 달라질 수 있기 때문입니다. 다만 등기부만으로 선순위 임차인, 세금 체납, 불법 건축, 시세 하락까지 모두 확인할 수는 없습니다.

전세 계약 전에 등기부등본을 꼭 봐야 하는 이유

등기부에는 부동산의 표시, 소유권, 담보권 등 권리관계가 기록됩니다. 계약 상대가 실제 소유자인지, 집이 압류됐는지, 은행 근저당이 얼마나 설정됐는지를 확인하는 출발점입니다. 국토교통부도 계약 전·후와 잔금 지급일에 권리관계를 확인하도록 안내합니다.

등기부등본 어디서 열람·발급하나?

대법원 인터넷등기소에서 주소로 부동산을 검색해 열람하거나 발급할 수 있습니다. 계약 대상의 동·호수까지 정확히 선택하고, 위험 확인 목적이라면 말소된 내역을 포함한 전체 흐름도 함께 살펴보세요. 종이 한 장을 오래 보관하는 것보다 확인 시각이 가까운 최신 증명서를 다시 떼는 것이 중요합니다.

표제부에서 확인할 것

계약하려는 주소, 건물 종류, 전유부분 면적, 대지권 표시가 현장과 계약서에 맞는지 확인합니다. 다가구·다세대·오피스텔처럼 유형에 따라 등기 구조가 다르므로 건축물대장도 함께 비교해야 합니다. 정부24에서 건축물대장 발급 서비스를 찾을 수 있습니다.

갑구: 소유자와 제한 권리 확인

가장 최근의 유효한 소유권 등기를 찾아 계약서의 임대인 이름·주민등록상 신분과 대조합니다. 이전 내역이 많아도 말소되지 않은 현재 권리가 무엇인지 구분해야 합니다.

압류·가압류·가처분

압류나 가압류는 채권자가 강제집행을 준비하거나 재산 처분을 제한한 신호일 수 있고, 처분금지가처분은 소유권 분쟁 가능성을 보여줄 수 있습니다. 원인·권리자·접수일을 확인하고 말소 확인 전에는 계약을 서두르지 않는 편이 안전합니다.

공동소유

공유자 이름과 지분을 모두 확인하세요. 한 사람만 계약한다면 다른 공유자의 동의 또는 적법한 위임 권한이 있는지 원본 서류와 본인 확인으로 검증해야 합니다.

신탁등기

신탁등기가 있으면 등기상 소유자는 수탁자입니다. 위탁자와의 계약만으로 충분하다고 단정할 수 없으므로 신탁원부를 열람하고 수탁자의 임대 권한·동의, 보증 가입 가능 여부를 별도로 확인해야 합니다.

을구: 근저당권과 채권최고액 읽는 법

근저당권의 채권자, 채무자, 채권최고액, 접수 순위를 봅니다. 채권최고액은 실제 남은 대출금이 아니라 담보되는 채권의 최대 범위입니다. 등기부만 보고 실제 대출 잔액을 계산해서는 안 되며, 임대인의 상환 약속이 있다면 잔금 지급과 말소 절차를 동시에 안전하게 진행할 방법을 확인해야 합니다.

집값 대비 선순위 권리는 어떻게 보나?

낙관적인 매물 호가보다 최근 실거래와 보수적인 처분가치를 기준으로 보세요. 선순위 근저당의 채권최고액, 먼저 들어온 임차인의 보증금, 자신의 보증금을 함께 고려해야 합니다. 경매에서는 시세보다 낮게 매각되고 비용도 발생할 수 있어 단순히 ‘근저당이 집값의 몇 %면 안전’이라고 단정할 수 없습니다.

다가구주택은 다른 세대의 선순위 보증금이 등기부에 모두 나타나지 않을 수 있습니다. 임대인에게 선순위 임대차 정보와 세금 체납 확인에 필요한 협조를 요청하고, 전세보증금 반환보증 가입 가능 여부도 계약 전에 확인하세요.

계약부터 잔금일까지 실제 확인 순서

1. 집을 보기 전후: 주소·건물 유형·시세·건축물대장을 확인합니다.
2. 계약금 송금 직전: 최신 등기부의 표제부·갑구·을구를 읽습니다.
3. 계약서 작성 직전: 소유자 신분, 대리권, 특약, 보증 가입 조건을 확인합니다.
4. 계약 후: 신고 대상이면 계약 체결일부터 30일 이내 주택 임대차 신고를 합니다. 자세한 기준은 전월세 신고제 2026 가이드에서 확인할 수 있습니다.
5. 잔금 송금 직전: 그날 발급한 등기부로 새 압류·근저당·소유권 변동이 없는지 다시 확인합니다.
6. 입주 즉시: 실제 점유를 갖추고 전입신고와 확정일자를 가능한 한 빠르게 처리합니다. 효력 차이는 전입신고와 확정일자 차이 가이드를 참고하세요.

등기부와 함께 확인할 자료

• 건축물대장과 실제 용도·위반건축물 표시
• 국토교통부 실거래가와 주변 시세
• 임대인의 국세·지방세 체납 관련 확인
• 다가구의 선순위 임차보증금
• 전세보증금 반환보증 사전 가능 여부
• 중개대상물 확인·설명서와 공인중개사 등록 상태

국토교통부의 안심 전세계약 체크리스트 안내와 전세계약 유의사항 자료도 계약 단계별 점검에 유용합니다.

위험 신호 체크리스트

• 계약 상대와 등기상 소유자가 다르며 위임 확인이 불충분하다.
• 압류·가압류·가처분·경매개시결정·가등기가 남아 있다.
• 신탁등기인데 신탁원부나 수탁자 동의를 확인하지 못했다.
• 채권최고액과 보증금 합계가 보수적인 주택가치에 비해 크다.
• 다가구 선순위 보증금이나 세금 정보를 확인할 수 없다.
• 시세 확인이 어렵거나 매매가와 전세가 차이가 지나치게 작다.
• 잔금 전에 새 권리를 설정하지 않는다는 특약을 거부한다.

하나라도 설명이 불명확하면 계약을 미루고 보증기관, 금융기관, 공인중개사 또는 법률 전문가에게 개별 확인을 받는 편이 안전합니다.

자주 묻는 질문

중개사가 보여준 등기부만 보면 되나요?

직접 최신 등기부를 다시 열람해 주소와 발급 시각을 확인하세요. 계약 직전과 잔금 송금 직전에는 새로 발급하는 것이 좋습니다.

근저당이 있으면 무조건 계약하면 안 되나요?

근저당 존재만으로 결론 내릴 수는 없습니다. 채권최고액, 실제 상환·말소 계획, 주택가치, 선순위 보증금, 보증 가입 가능성을 함께 판단해야 합니다.

채권최고액이 실제 대출금인가요?

아닙니다. 담보되는 채권의 최대 범위이며 현재 대출 잔액은 등기부만으로 알 수 없습니다.

잔금일에도 꼭 다시 확인해야 하나요?

계약 이후 새 근저당·압류·소유권 변동이 생겼을 수 있으므로 송금 직전 최신 등기부 확인이 중요합니다.

등기부가 깨끗하면 안전한가요?

그렇다고 단정할 수 없습니다. 선순위 임차인, 세금 체납, 위반건축물, 시세와 보증 가입 가능성은 별도로 확인해야 합니다.

최종 확인일: 2026년 9월 7일. 이 글은 일반적인 계약 점검 안내이며 개별 사건의 법률 판단을 대신하지 않습니다.