아파트를 살 때 매매가격만 준비하면 끝나는 것은 아닙니다. 잔금과 함께 취득세, 지방교육세, 경우에 따라 농어촌특별세까지 고려해야 실제 필요한 자금을 정확하게 계산할 수 있습니다.
특히 2026년 현재 주택 취득세는 단순히 “집값의 몇 퍼센트”로 계산되지 않습니다.
취득가액이 6억원 이하인지, 6억원 초과~9억원 이하인지, 9억원을 넘는지에 따라 세율이 달라지고, 이미 보유한 주택 수와 새로 사는 주택이 조정대상지역에 있는지도 중요합니다.
같은 8억원짜리 아파트라도 무주택자가 처음 사는 경우와 다주택자가 조정대상지역에서 추가로 사는 경우 세금 차이가 매우 커질 수 있습니다.
이 글에서는 2026년 기준 아파트 취득세율과 계산방법, 주택 수와 조정대상지역에 따른 중과, 지방교육세와 농어촌특별세까지 실제 계산 순서대로 정리합니다.
아파트 취득세 계산기
취득가액, 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적을 입력하면 2026년 기준 예상 취득세와 지방교육세, 농어촌특별세를 계산합니다.
중과 제외는 관할 지방자치단체 등에서 적용 가능 여부를 확인한 경우에만 선택하세요.
본 계산기는 일반적인 개인의 주택 유상취득을 기준으로 한 참고용 계산입니다. 생애최초 감면, 출산·양육 감면, 상속·증여, 법인, 일시적 2주택, 저가주택, 분양권·입주권, 주택 수 제외 특례 등은 실제 요건에 따라 달라질 수 있습니다. 신고 전 위택스 또는 관할 지방자치단체에서 최종 확인하세요.
아파트 취득세 계산 핵심부터 보기
아파트 취득세를 계산할 때 가장 먼저 확인할 것은 다음 네 가지입니다.
- 아파트 취득가액
- 취득 후 세대 기준 주택 수
- 새로 사는 아파트가 조정대상지역인지
- 전용면적이 국민주택규모를 초과하는지
일반적인 1주택 취득이라면 취득가액에 따라 취득세율은 1~3%입니다.
- 6억원 이하: 1%
- 6억원 초과~9억원 이하: 1~3%
- 9억원 초과: 3%
하지만 다주택자가 추가로 주택을 사는 경우에는 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과세율이 적용될 수 있습니다.
2026년 아파트 취득세율
주택을 유상거래로 취득하는 경우 일반세율은 다음과 같습니다.
6억원 이하
취득세율은 1%입니다.
예를 들어 5억원 아파트를 처음 구입하면 취득세 본세는 다음과 같습니다.
5억원 × 1% = 500만원
여기에 지방교육세 0.1%가 추가되므로 전용 85㎡ 이하 주택이라면 총 세금은 약 550만원입니다.
6억원 초과~9억원 이하
이 구간은 단순히 2%를 적용하는 것이 아닙니다.
취득가액에 따라 1%에서 3% 사이의 세율이 점진적으로 올라갑니다.
계산식은 다음과 같습니다.
취득세율 = (취득가액 × 2 ÷ 3억원 – 3) × 1%
예를 들어 7억원이라면 약 1.67%, 8억원이라면 약 2.33%, 9억원이면 3%에 가까워집니다.
9억원 초과
취득세율은 3%입니다.
예를 들어 10억원 아파트를 일반세율로 취득하면 취득세 본세는 3,000만원입니다.
지방교육세 0.3%를 더하면 전용 85㎡ 이하 기준 총 세금은 약 3,300만원입니다.
1주택·2주택·3주택 취득세율 차이
취득세는 새 집을 산 뒤 세대가 몇 채를 보유하게 되는지가 중요합니다.
2026년 기준 구조는 다음과 같습니다.
비조정대상지역
- 1주택: 1~3%
- 2주택: 1~3%
- 3주택: 8%
- 4주택 이상: 12%
조정대상지역
- 1주택: 1~3%
- 2주택: 8%
- 3주택 이상: 12%
법인이 주택을 취득하는 경우는 원칙적으로 12% 중과세율이 적용됩니다.
조정대상지역이면 왜 취득세가 달라질까
다주택 취득세 중과는 주택 수뿐 아니라 새로 취득하는 주택의 소재지가 조정대상지역인지에 따라 달라집니다.
2026년 현재 조정대상지역은 서울 전 지역과 경기 일부 지역입니다.
서울은 25개 자치구 전역이 조정대상지역입니다.
경기도는 현재 다음 지역이 포함됩니다.
- 구리시
- 과천시
- 광명시
- 성남시 분당구·수정구·중원구
- 수원시 영통구·장안구·팔달구
- 안양시 동안구
- 용인시 기흥구·수지구
- 의왕시
- 하남시
- 화성시 동탄구
조정대상지역은 변경될 수 있으므로 아파트 계약 전에는 국토교통부 실거래가 공개시스템의 규제지역 정보를 다시 확인하는 것이 좋습니다.
취득가액은 무엇을 기준으로 하나
취득세 과세표준의 기본 원칙은 취득 당시의 가액입니다.
일반적인 아파트 매매라면 실제 거래가액이 중요한 기준이 됩니다.
예를 들어 계약서상 매매가격이 7억5천만원이라면 7억5천만원을 기준으로 취득세율을 계산하는 방식입니다.
다만 증여, 교환, 특수관계인 거래, 시가인정액 적용 대상 등은 계산방식이 달라질 수 있습니다.
이 글과 계산기는 일반적인 개인의 아파트 유상매매를 기준으로 보는 것이 안전합니다.
지방교육세도 같이 내야 한다
아파트를 살 때 실제 납부하는 세금은 취득세 본세만이 아닙니다.
지방교육세가 추가됩니다.
일반 1~3% 취득세율 구간에서는 취득세율의 약 10% 수준이 지방교육세로 붙습니다.
예를 들어:
취득세율 1% → 지방교육세 0.1%
취득세율 2% → 지방교육세 약 0.2%
취득세율 3% → 지방교육세 0.3%
다주택 중과 8%나 12%가 적용되는 경우에는 지방교육세가 취득가액의 0.4%로 계산됩니다.
전용면적 85㎡를 넘으면 농어촌특별세도 확인
국민주택규모를 초과하는 주택을 취득하면 농어촌특별세가 추가될 수 있습니다.
일반적인 아파트 기준으로는 전용면적 85㎡ 이하인지 초과인지 확인하면 됩니다.
전용 85㎡ 이하라면 일반적인 주택 유상취득에서 농어촌특별세가 없는 경우가 많습니다.
전용 85㎡를 초과하면 일반세율 구간에서는 약 0.2%가 추가됩니다.
다주택 중과에서는 부담이 더 커질 수 있습니다.
- 일반 1~3% 구간: 농특세 0.2%
- 8% 중과 구간: 농특세 0.6%
- 12% 중과 구간: 농특세 1.0%
따라서 흔히 말하는 공급면적이나 평형이 아니라 전용면적을 확인해야 합니다.
5억원 아파트를 처음 사면
무주택자가 5억원 아파트를 처음 사고 전용면적이 85㎡ 이하라고 가정해 보겠습니다.
취득가액: 5억원
취득세율: 1%
취득세: 500만원
지방교육세: 50만원
농어촌특별세: 없음
총 예상 세금: 약 550만원
8억원 아파트를 처음 사면
취득가액이 8억원이면 6억원 초과~9억원 이하 구간입니다.
취득세율은 약 2.33%입니다.
취득세는 약 1,866만원 수준입니다.
지방교육세는 약 186만원 수준입니다.
전용 85㎡ 이하라면 총 부담은 약 2,050만원 수준이 됩니다.
실제 신고 과정에서는 세율 소수점 처리와 과세표준 등에 따라 차이가 있을 수 있으므로 최종 금액은 위택스 또는 관할 지방자치단체에서 확인하는 것이 좋습니다.
10억원 아파트를 처음 사면
취득가액 10억원은 9억원 초과 구간이므로 취득세율 3%가 적용됩니다.
취득세: 3,000만원
지방교육세: 300만원
전용 85㎡ 이하 기준 총 예상 세금: 약 3,300만원
전용면적이 85㎡를 초과한다면 농어촌특별세도 추가될 수 있습니다.
조정대상지역에서 2주택이 되면
이미 1주택을 가지고 있는 사람이 조정대상지역에 있는 아파트를 추가로 사서 2주택이 되면 원칙적으로 8% 중과세율이 적용될 수 있습니다.
예를 들어 8억원 아파트라면:
취득세 8% = 6,400만원
지방교육세 0.4% = 320만원
전용 85㎡ 이하라면 총 약 6,720만원입니다.
같은 8억원 아파트라도 무주택자가 처음 사는 경우와 비교하면 세금 차이가 매우 커질 수 있습니다.
비조정지역 2주택은 일반세율
이미 1주택이 있더라도 새로 취득하는 주택이 비조정대상지역이고 취득 후 2주택이 되는 경우에는 일반적으로 1~3% 세율이 적용됩니다.
즉 다주택이라고 무조건 8% 또는 12%가 적용되는 것은 아닙니다.
주택 수와 함께 조정대상지역 여부를 반드시 같이 봐야 합니다.
일시적 2주택은 일반세율이 적용될 수 있다
기존 주택을 보유한 상태에서 새 집을 먼저 사고 일정 기간 안에 기존 주택을 처분하는 일시적 2주택은 다주택 중과에서 제외될 수 있습니다.
다만 일시적 2주택 인정 여부는 취득 시점과 종전주택 처분 요건 등 세부 조건을 충족해야 합니다.
따라서 단순히 “곧 팔 계획이다”라는 이유만으로 계산기에서 일반세율을 선택하면 안 됩니다.
관할 시·군·구 또는 위택스에서 일시적 2주택 해당 여부를 확인한 뒤 적용하는 것이 안전합니다.
저가주택은 주택 수 중과에서 제외될 수 있다
일정 가격 이하 주택은 다주택 취득세 중과 대상에서 제외될 수 있습니다.
2026년 시행령 기준으로 중과 예외가 적용될 수 있는 저가주택은 다음 기준이 있습니다.
수도권: 시가표준액 1억원 이하
수도권 외 지역: 시가표준액 2억원 이하
하지만 정비구역 등에 있는 주택은 예외에서 제외될 수 있고 다른 요건도 확인해야 합니다.
따라서 계산기에서는 사용자가 임의로 “저가주택”을 선택하기보다 실제 중과 제외 여부를 관할 지자체에서 확인한 경우에만 적용하는 방식이 안전합니다.
아파트 취득세 계산 순서
취득세를 직접 계산하려면 다음 순서로 보면 됩니다.
첫째, 아파트 실제 취득가액을 확인합니다.
둘째, 새 아파트 취득 후 세대 기준 주택 수를 확인합니다.
셋째, 새 아파트가 조정대상지역에 있는지 확인합니다.
넷째, 일반세율 1~3%인지 다주택 중과 8%·12%인지 결정합니다.
다섯째, 취득세를 계산합니다.
여섯째, 지방교육세를 추가합니다.
일곱째, 전용면적이 국민주택규모를 초과하면 농어촌특별세를 확인합니다.
아파트 취득세 계산기 만들 때 필요한 입력값
이 글은 단순 설명글보다 계산기 기능을 함께 제공하는 것이 검색자에게 훨씬 유용합니다.
계산기에는 최소한 다음 입력값이 필요합니다.
- 취득가액
- 취득 후 보유 주택 수
- 조정대상지역 여부
- 전용면적
- 일시적 2주택 또는 중과 제외 여부
계산 결과에는 다음을 보여주는 것이 좋습니다.
- 적용 취득세율
- 취득세 본세
- 지방교육세
- 농어촌특별세
- 총 예상 납부세액
- 실효세율
그리고 결과 아래에는 반드시 다음 안내를 넣는 것이 좋습니다.
“본 계산기는 일반적인 개인의 주택 유상취득을 기준으로 한 참고용 계산입니다. 생애최초 감면, 출산·양육 감면, 상속·증여, 법인, 일시적 2주택, 저가주택, 주택 수 제외 특례 등은 실제 요건에 따라 달라질 수 있으므로 신고 전 위택스 또는 관할 지방자치단체에서 최종 확인하세요.”
위택스에서 실제 취득세 확인하기
취득세 신고와 납부는 위택스에서 확인할 수 있습니다.
온라인에서 취득세를 계산하거나 신고하기 전에는 위택스의 지방세 관련 메뉴에서 실제 신고대상과 세액을 확인하는 것이 좋습니다.
특히 다주택자, 일시적 2주택, 저가주택, 분양권이나 입주권을 보유한 경우에는 단순 계산기 결과만으로 판단하지 않는 것이 안전합니다.
부동산 계약이나 대출 과정에서 지방세 체납 여부를 확인해야 한다면 지방세완납증명서 발급방법 2026도 함께 확인하세요.
자주 묻는 질문
아파트 취득세는 매매가의 몇 퍼센트인가요?
1주택 일반세율 기준으로 6억원 이하는 1%, 6억원 초과~9억원 이하는 1~3%, 9억원 초과는 3%입니다. 다주택자는 주택 수와 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과될 수 있습니다.
7억원 아파트 취득세율은 2%인가요?
정확히 2%가 아닙니다. 6억원 초과~9억원 이하 구간은 계산식으로 세율을 정합니다. 7억원은 약 1.67% 수준입니다.
2주택이면 무조건 8%인가요?
아닙니다. 비조정대상지역에서 취득 후 2주택이 되는 경우에는 일반세율 1~3%가 적용될 수 있습니다. 조정대상지역에서 2주택이 되는 경우에는 원칙적으로 8% 중과 대상이 됩니다.
아파트 공동명의면 취득세가 줄어드나요?
공동명의라고 해서 주택 자체의 취득세율이 절반으로 낮아지는 것은 아닙니다. 지분 취득가액을 기준으로 각자의 취득세가 계산될 수 있지만, 주택 수와 중과 여부 판단은 별도 규정을 확인해야 합니다.
전용 84㎡ 아파트는 농어촌특별세가 붙나요?
일반적인 국민주택규모 기준에서는 전용 85㎡ 이하이므로 주택 유상취득에 따른 농어촌특별세가 붙지 않는 경우가 많습니다.
조정대상지역은 어디에서 확인하나요?
국토교통부 실거래가 공개시스템의 규제지역 정보 또는 국토교통부 공고에서 확인하는 것이 가장 안전합니다.
일시적 2주택도 8%를 내나요?
일시적 2주택 요건을 충족하면 중과에서 제외돼 일반세율이 적용될 수 있습니다. 처분기한 등 세부요건을 반드시 확인해야 합니다.
생애최초 취득세 감면도 계산할 수 있나요?
생애최초 주택 구입자는 별도 감면 규정이 적용될 수 있습니다. 다만 감면 요건이 단순하지 않고 변경 가능성도 있어 기본 계산기에서는 일반세액을 먼저 보여주고, 별도 감면 계산 기능을 추가하는 것이 안전합니다.
정리
2026년 아파트 취득세를 계산할 때 가장 중요한 것은 집값 하나가 아닙니다.
취득가액, 취득 후 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용면적을 함께 봐야 합니다.
1주택 일반세율은 6억원 이하 1%, 6억원 초과~9억원 이하는 1~3%, 9억원 초과는 3%입니다.
다주택자는 조정대상지역 여부에 따라 8% 또는 12% 중과될 수 있고, 여기에 지방교육세와 경우에 따라 농어촌특별세까지 추가됩니다.
따라서 아파트를 계약하기 전에는 매매가만 준비하지 말고 취득세를 포함한 실제 필요자금을 미리 계산해 두는 것이 좋습니다.
특히 다주택, 일시적 2주택, 저가주택, 분양권·입주권, 생애최초 감면처럼 예외 규정이 걸리는 경우에는 계산기 결과만 믿지 말고 위택스 또는 관할 지방자치단체에서 최종 확인하는 것이 안전합니다.
댓글 남기기